El problema de la vivienda y el fraude

Nadie discute que el acceso a la vivienda es la preocupación principal de la ciudadanía; tampoco nadie discute que las instituciones no están adoptando medidas para impulsar respuestas reales, efectivas y eficaces, que contribuyan a garantizar el mandato constitucional recogido en el artículo 47. Disponer de un lugar para vivir no es un deseo; es un derecho.

La Comisión Europea y el Banco de España han identificado la carencia de un parque de vivienda asequible de primer acceso, protegidas y también libres, no sólo como una urgencia social sino como un déficit económico-estructural que afecta al conjunto de la ciudadanía, especialmente a una juventud, con empleo precario y cero posibilidades de emanciparse, salvo que cuente con una herencia familiar. Resulta imposible atraer talento, profesionales y personas trabajadoras sin ofrecerles una alternativa habitacional. Ante la insuficiencia de un parque de vivienda protegida suficiente de precio asequible, debido a la dejadez institucional, se focaliza la atención en el mercado libre, especulativo e inaccesible para la mayoría de la población.

En Catalunya, los planes urbanísticos municipales pueden obligar a que las transmisiones de viviendas libres, nuevas o usadas, en venta o alquiler, se destinen exclusivamente a vivienda habitual y permanente en cumplimiento de su función social y con el objetivo de frenar las compras especulativas.

¿Por qué en Euskadi no se aprueba una ley que prohíba comprar o alquilar viviendas si no son para residencia habitual y permanente?

Esta función social también la deben cumplir las viviendas protegidas. Hablamos de viviendas construidas con el esfuerzo de toda la población, vía impuestos, a través de los presupuestos públicos. Siendo consejero de Vivienda y Asuntos Sociales (2001-2009), decidimos intervenir en todas las ventas de VPO de segunda mano, seleccionando desde la Delegación de Vivienda, a la persona compradora, siguiendo el orden de la lista de Etxebide; si la persona v endedora no lo aceptaba sería el Gobierno Vasco quien la  adquiriría , ejerciendo el derecho de tanteo que le corresponde. Así pusimos punto final a los apaños encubiertos y se evitaron los sobreprecios.

Lamentablemente, quienes nos sucedieron dieron marcha atrás, delegando este proceso en manos de las inmobiliarias. La mayoría de ellas se han aprovechado de esta falta de control, siendo agentes activos del fraude, junto a quienes venden su vivienda protegida, ante la inacción y complicidad del Gobierno Vasco.

¿Cómo funciona el fraude? Es la agencia inmobiliaria quién selecciona a la persona compradora de la VPO. Visan en la Delegación de Vivienda el contrato oficial de compraventa con el precio legalmente establecido, pero “bajo cuerda” obligan a quien compra a firmar otro contrato, ilegal a todas luces, abonando un sobreprecio. Es inadmisible que el Gobierno Vasco siga permitiendo estas prácticas fraudulentas en las compraventas de VPO.

Para poder frenar el fraude no es preciso constituir una inmobiliaria pública ni nada por el estilo, tal y como ha anunciado el Consejero Denis Itxaso. Basta con firmar una instrucción, estableciendo que sean las propias Delegaciones de Vivienda quienes elijan a la persona compradora, siguiendo la lista y directrices de Etxebide. ¿Por qué PNV y PSE no dan este paso? ¿Qué intereses defienden?

En Catalunya se ha puesto en marcha un sistema de ayudas para la compra de primera vivienda libre condicionado, entre otras cuestiones, al compromiso de la persona compradora de mantener congelado -actualizado al IPC- el mismo precio de la vivienda en las futuras transmisiones, renunciando a especular con esa vivienda. Deberá ejercerse un control público sobre la futura transmisión de estas viviendas libres para asegurar el buen fin de las ayudas.

En Euskadi, por el contrario, el Gobierno Vasco avala el 20% de las hipotecas sin exigir contrapartidas a quien percibe la ayuda.

Apostar por un servicio público de vivienda sólido debe ir unido a la defensa de un servicio potente de control e inspección. Hace aproximadamente veinte años pusimos en marcha el servicio vasco de inspección, que visitó todo el parque vasco de viviendas protegidas (unas 60.000) para comprobar su correcta utilización. El fraude detectado se situó en el 6% y, además de las sanciones económicas, en casos graves se ejerció la potestad de expropiación forzosa por mantener viviendas protegidas vacías o con un uso distinto al residencial.

Es obvio que, en la medida en que las ayudas públicas se extiendan a facilitar este acceso al mercado libre de vivienda en venta o en alquiler, los sistemas públicos de control e inspección se deberán implementar, con el fin de asegurar el correcto desarrollo de las operaciones. De ahí la importancia de modificar la ley vasca de vivienda del 2015 para disponer de un régimen sancionador actualizado y útil tanto para viviendas protegidas como para libres.

Junto al liderazgo institucional, la ciudadanía también debe ser corresponsable de velar por el cumplimiento de la legalidad y la ética para evitar el fraude y asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.

JAVIER MADRAZO LAVÍN

Bilbao a 8 de Agosto de 2026

La izquierda o es ética o no es izquierda

Debo admitir que soy una de las personas decepcionadas por la acusación al ex presidente Zapatero de tráfico de influencias, que pone en jaque al Gobierno progresista y erosiona la credibilidad de la ciudadanía en la izquierda.

Su trayectoria está llena de luces y sombras, aunque en los últimos años las primeras han eclipsado a las segundas. Se recuperó la figura de Zapatero en un momento crítico para el PSOE y se reivindicó su legado como referente ético de la izquierda, abanderado del feminismo, la igualdad, los derechos sociales y la paz. Esto ha funcionado hasta que se ha hecho público el auto del juez Calama, que deja al expresidente y a su entorno en una situación complicada desde el punto de vista jurídico y personal. Las consecuencias políticas están por despejar, aunque sabemos que, a diferencia de la derecha, la izquierda sí recoge en las urnas el castigo por la corrupción.

Zapatero tiene derecho a la presunción de inocencia y a defenderse de todas las sospechas y acusaciones. Me gustaría que saliera libre de culpa de todo este proceso; sería la mejor noticia para una izquierda sumida en la desesperanza. Las elecciones generales tendrán lugar como muy tarde en el plazo máximo de un año y la amenaza de una alianza PP-Vox cobra más fuerza tras los cuatro últimos comicios autonómicos. Ojalá las distintas sensibilidades de la izquierda sean capaces de aparcar aquello que les separa, no tanto, y primar lo que les une, que es mucho. Toca salir del estado de shock en el que está sumida y al PSOE le corresponde actuar con transparencia y verdad. La izquierda o es ética o no es izquierda.

El expresidente socialista, que ha prestado un gran servicio a Pedro Sánchez, reforzando su perfil más progresista, es la misma persona que en 2010 rebajó el salario al funcionariado, recortó las pensiones y limitó derechos sociales, entre ellos la Ley de Dependencia. Cuando tuvo que decidir cómo hacer frente a una grave recesión eligió posicionarse con los sectores más privilegiados y penalizar a los más débiles. Modificó el artículo 135 de la Constitución, con el apoyo del PP, dando prioridad al pago de la deuda pública, limitando el déficit del Estado y de las CCAA. Su historia se ha reescrito y hasta que se ha conocido su imputación se le ha presentado como referente del matrimonio entre personas del mismo sexo, el feminismo, el fin de ETA y las políticas de igualdad y justicia Social.

Hay en todo ello parte de verdad, otra parte de relato construido y mucho pasado olvidado como si no hubiera existido. El tiempo dirá cuál será su futuro y cómo será visto y estudiado su legado. De momento, la persona que ha sido considerada el mejor talismán para el PSOE es ahora una rémora para la izquierda en un escenario preelectoral. Esta es, una mala noticia, al igual que lo es una práctica, entre muchas élites políticas, que se dejan atrapar por el encanto del dinero fácil, que llega a sus bolsillos a través de prácticas que, aunque pudieran ser legales, atentan contra la ética por mucho que se maquillen como conferencias, asesoramiento estratégico o lobby empresarial. Zapatero no es el único, pero las gentes de izquierdas quisiéramos que fuera el último. Referentes morales son quienes al dejar el cargo huyen de las puertas giratorias y viven una vida digna y austera. Pienso en personas como Gerardo Iglesias, Julio Anguita, Pepe Mujica o Juan Jose Ibarretxe, por poner algunos ejemplos.

Nos gustaría que al igual que hoy se investiga a Zapatero también se hubiera despejado la X de los GAL; o la implicación de «M.Rajoy» en Gürtel y Kitchen; o quién, como Aznar, nunca supo nada, pese a las imputaciones y penas de cárcel de su equipo más cercano en la Moncloa y en su partido. Sin obviar a quien ocupó la Jefatura del Estado y hoy disfruta de un retiro dorado pese a la ristra de evidencias en su contra. Las personas progresistas, debemos autoimponernos un nivel de exigencia y comportamiento ejemplar. No caben chapuzas como la de Leire Díez. A las cloacas no se las combate con más cloacas y el PSOE se ha equivocado por utilizar las mismas prácticas que el PP.

No es tiempo para el desánimo sino para aprender de los errores y mirar hacia delante con determinación.

Se lo debemos a las personas que militan desinteresadamente en favor de un mundo mejor y más justo. Cobra urgencia el relanzamiento y reconstrucción de una izquierda íntegra, coherente y moralmente irreprochable. Que no sea subalterna del PSOE, y con suficiente fuerza y capacidad de influencia para profundizar en las políticas de transformación. El futuro que necesitamos no llegará nunca de la mano del PP-VOX. El reto está en manos de la izquierda alternativa. A sus responsables les toca escuchar y reilusionar a la ciudadanía, suscribiendo un acuerdo que responda a sus necesidades y permita recuperar la confianza en un programa y unos ideales compartidos, sin vetos ni personalismos. Hablemos de vivienda, sanidad, educación, cuidados, sostenibilidad, igualdad y plurinacionalidad. Sólo queda dar el paso. Y el tiempo apremia.

JAVIER MADRAZO LAVÍN

Bilbao, a 15 de Junio de 2026

La indignante traición al pueblo saharaui

Acabo de regresar de los campos de refugiados saharauis de Tindouf, en Argelia, donde he tenido la oportunidad de participar en los actos organizados con motivo de la celebración del 50 Aniversario de la República Árabe Saharaui Democrática (RASD),  que  cuenta con el reconocimiento político y diplomático de más de ochenta países en el mundo.

Me consta que son muchas las voces que ingenuamente  pensaban que este pueblo, siempre reivindicativo y en lucha legítima por su soberanía e identidad, terminaría por desaparecer fruto de la inanición, el olvido y la traición de aliados históricos, entre ellos España. Sin embargo, en este periodo, han demostrado una capacidad admirable de dignidad y resistencia. Y ello,  a pesar de la represión que sufre  la población saharaui por parte de Marruecos en los territorios ocupados y el Sáhara Occidental. A todo ello se suman, además,las difíciles condiciones físicas del terreno (hammada) en el que sobreviven como pueden en el exilio y en los campamentos de refugiados en Tindouf, en un territorio cedido por Argelia. Donde parecía imposible la generación de vida, este pueblo resiliente, con medios precarios, ha construido una comunidad dinámica, creativa e innovadora: instituciones propias; administración descentralizada; servicios públicos universales (educación y sanidad); y servicios de abastecimiento para cubrir las necesidades fundamentales de la población.

Hemos asistido a un programa de eventos participativos, reivindicativos y festivos, en los que hemos recordado la figura de hombre y mujeres que en estas cinco últimas décadas han entregado su vida en defensa de la libertad de su país y los derechos que les asisten.  Ha sido un momento especial para tomar conciencia de todo lo vivido en este tiempo y para reforzar la voluntad y el  compromiso por alcanzar la plena soberanía y el cumplimiento de las resoluciones de Naciones Unidas en favor del ejercicio del derecho que le asiste a la libre autodeterminación.

Un pueblo, liderado por su legítimo representante, el Frente Polisario, que ha demostrado gran paciencia histórica, a pesar de los múltiples engaños, apostando decididamente por las vías políticas para hacer cumplir los acuerdos firmados entre las partes. La invasión y usurpación de su territorio por parte de Marruecos (la marcha verde) en 1975 dio lugar a una guerra que finalizó en el año 1990 con la firma de los acuerdos de paz, bajo el auspicio de Naciones Unidas, con el compromiso firme de convocatoria inmediata del referéndum de autodeterminación. Tras muchos años de incumplimiento de esta promesa, y en contra de su deseo, no les han dejado otra salida que volver a defender los  derechos que legítimamente les corresponden, también por la vía militar. Hay que mencionar,  que en la vulneración de los compromisos adquiridos y de los derechos humanos, Marruecos ha contado con la complicidad de una buena parte de la comunidad internacional, especialmente de  España,  que sigue siendo potencia administradora de un territorio, el Sáhara Occidental, pendiente de descolonización según NNUU. Es necesario que el PSOE y Pedro Sánchez rectifiquen su posición y vuelvan a la senda de las resoluciones internacionales, poniendo fin, de este modo, a la traición y abandono a un pueblo hermano con el que nos unen tantos lazos históricos, culturales y lingüísticos. Rectificación que debería comenzar con la modificación del decreto,  aprobado por el gobierno español, de regularización de personas migrantes. De su aplicación se ha excluido, de un modo explícito,  a las personas solicitantes del estatuto de apátrida, casi en su totalidad  saharauis, residentes en nuestro país, acogerse a esta regularización. Excluir, una vez más, al colectivo saharaui,  supone dejarles, después del 30 de Junio, en una situación de vulnerabilidad y de discriminación inadmisible,  respecto del resto de comunidades migrantes.

Por otro lado, la situación geopolítica actual es propicia para reconducir la posición española. EEUU ha jugado un papel decisivo en el sorprendente y triste alineamiento español con las tesis marroquíes. Hoy esta capacidad de presión ha saltado por los aires como consecuencia del desvarío y huida hacia delante de la administración Trump, que ha demostrado que es todo menos un aliado fiable y estable. Otro factor determinante es la recuperación de las relaciones con Argelia, el mayor y más fiel aliado del pueblo saharaui, ante la necesidad de volver a la senda de los acuerdos, que nunca se debieron haber comprometido en materia de suministro de gas, ante la gravísima crisis energética derivada de la guerra en Oriente Próximo.

Así mismo, para que se haga realidad este cambio de orientación en el Gobierno español es necesario una mayor implicación de las fuerzas políticas de izquierda que sostienen a Pedro Sánchez. No es suficiente un apoyo a la causa del pueblo saharaui si luego no se convierte en parte de la agenda política negociadora. Mas allá de los réditos electorales, este asunto debe convertirse en una “línea roja” en los acuerdos de gobierno o pactos de legislatura con el partido socialista.

Por el contrario, en los actos vividos estos días se ha puesto de manifiesto la solidaridad con la causa saharaui por parte de los diferentes pueblos y Comunidades del Estado español, reflejada en la amplia participación de sindicatos, partidos y asociaciones. Una solidaridad, humanitaria y política, que debe ampliarse y reforzarse con la implicación de las nuevas generaciones en una lucha justa por la que merece la pena entregarse. Regreso de este viaje con una convicción profunda. No se cuanto tiempo pasará hasta que este pueblo vuelva a la tierra que le fue arrebatada. Lo que tengo muy claro es que dentro de otros 50 años seguirá existiendo y resistiendo. Y con más pujanza, fuerza, convicción y razón, si ello es posible.

  Javier Madrazo Lavín

BILBAO, 14 de Abril de 2026

SOBRAN RAZONES

Las personas de izquierda asistimos perplejas a un escenario que ni en nuestras peores pesadillas pudimos imaginar. No quiero poner el acento en las boutades que lanzan como metralla Donald Trump, Isabel Díaz Ayuso o Javier Milei. Bastante eco tienen en los medios de comunicación y redes sociales, que cada día nos bombardean con su imagen, sus bulos y sus consignas totalitarias. Son solo títeres, tontos útiles, que las élites tecnológicas y económicas, quienes de verdad mueven los hilos de esta ola reaccionaria, necesitan para dinamitar desde dentro la democracia, las libertades y los derechos humanos. El auge de la ultraderecha en el mundo es el resultado de una operación planificada por quienes detentan el poder real para imponer un nuevo modelo de gobernanza, que reniega de la democracia y reivindica el neofascismo. Sólo una izquierda fuerte, con vocación de sumar sensibilidades y voluntades, podrá hacer frente al avance del totalitarismo. Hoy más que nunca es necesaria una izquierda cohesionada, coherente, íntegra, ética, valiente y capaz de transmitir confianza, credibilidad e ilusión. Lamentablemente, no parece una tarea fácil.

En España, VOX recoge más votos elección tras elección y gana representación institucional, obligando al PP a asumir sus postulados más extremistas. Dan ganas de huir y esperar a que la tormenta amaine. Error. Es el momento de plantar cara a los abusos de una oligarquía, que se ha quitado la máscara y nos muestra sin tapujos sus miserias y su talante más autoritario.

El caso Epstein ha dejado en evidencia toda la corrupción y podredumbre de un sistema en el que las grandes empresas, el establishment político, la judicatura y hasta las monarquías europeas se reparten el mundo en la mesa de un pedófilo reconocido. De ninguna manera debemos caer en el derrotismo. Por el contrario, hay que fortalecer la esperanza activa en un mundo más justo, igualitario y humano. Los discursos y acciones de la ultraderecha están siendo tan repudiables que provocan un efecto contrario al esperado por sus líderes. Minneapolis es un ejemplo. En EEUU surgen voces de repulsa a Donald Trump, que asiste a las primeras movilizaciones en su contra, y Europa, al menos una parte de su ciudadanía, sabe que el futuro pasa por recuperar sus valores y su historia como tierra de acogida y referente de libertad y democracia.

Es obvio que el miedo y la frustración pueden conducir a la inacción. No debemos caer en esta trampa ni resignarnos ante un próximo gobierno en España pilotado de facto por VOX. Tampoco debemos interiorizar la derrota como algo inevitable. La izquierda no puede vivir en estado de shock, incapaz de arriesgar, tomar decisiones y construir una alternativa atractiva, sólida, estable y convincente. La propuesta de unidad lanzada por Gabriel Rufián merece ser escuchada y marcar el punto de partida de un proceso de reflexión sincero sobre la unidad de la izquierda. Claro que para ello es necesario aparcar egos, ambiciones personales y actuar con tanta generosidad como altura de miras.

La mayoría de progreso que ha sustentando el Gobierno de Pedro Sánchez, excluidos Junts y PNV por razones obvias, ha demostrado que la izquierda, cuando tiene opción para ello, gestiona pensando en el bien común y en las necesidades de la gente. La unidad de acción ha permitido cuidar a las personas y colectivos más vulnerables; ha profundizado en derechos sociales; ha promovido iniciativas en defensa del acceso a una vivienda digna, a servicios públicos de calidad, a un medio ambiente sano, a un futuro sostenible y a la regularización de las personas inmigrantes. Hablamos de políticas que mejoran vidas; políticas que PP y VOX pretenden revertir a favor del desmantelamiento del estado del bienestar y la superación de la democracia. Quiero creer que esta izquierda, que ha sabido trabajar junta más allá de las diferencias, sepa ahora actuar con madurez y valore, con la ley electoral y la ley D’hondt en la mano, cuál es el camino más útil para sumar escaños y conformar una mayoría de progreso que frustre las expectativas de Feijóo y Abascal.

Recuerdo haber publicado en este mismo diario en 2010 un artículo, bajo el título «Sobran razones». Este fue el eslogan propuesto por Rafael Alberti en 1993 como lema de campaña de IU en las elecciones generales de aquel año. Un gran acierto entonces, hoy más vigente que nunca. «Sobran razones» para entenderse; para buscar acuerdos de mínimos, en los que los contenidos prevalezcan sobre los hiperliderazgos; sin temas tabú ni vetos cruzados. Frenar a la derecha y movilizar a la izquierda es un reto para las formaciones progresistas. Aquellas con fuerte arraigo en su Comunidad -Bildu, ERC, BNG y Compromís- deben impulsar frentes amplios en su ámbito territorial para ensanchar su representación, e IU, Sumar, Podemos, Comunes y Más Madrid deben hacer lo mismo en el resto del Estado, respetando sus diferencias. Cada escaño cuenta. Es una exigencia de la ciudadanía progresista, que ni entiende ni comparte la división de la izquierda y quiere que esta vez su voto en las urnas sea útil para decir «no» al PP y a VOX.

«Sobran razones» para esta demanda, pero más aún en un contexto de guerra y carrera armamentística, en el que Feijóo y Abascal siempre estarán del lado de Trump y Netanyahu, defendiendo la intervención militar sobre el respeto al derecho internacional.

Javier Madrazo Lavín

Bilbao, a 5 de Marzo de 2026

Garantizar el derecho a la vivienda en un mercado desequilibrado

El artículo 47 de la Constitución consagra el derecho a la vivienda. Hablamos de un auténtico derecho constitucional, aunque no fuera incorporado en el capítulo de derechos fundamentales, que implica, entre otras cuestiones, que las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, están obligadas a desplegar planes y a movilizar los recursos necesarios en sus políticas de vivienda, con el objetivo de hacer efectivo este derecho. Por su parte, el Estado tiene que garantizar que la ciudadanía, independientemente de donde resida, disfrute de este mismo derecho en condiciones básicas de igualdad. Con esa finalidad precisamente, se aprueba la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Quienes quisieron convertir en su día este derecho constitucional a la vivienda en un mero principio rector sin mayores consecuencias, para la mayor gloria del libre mercado inmobiliario y de la clase rentista, son los mismos, derecha española, vasca y catalana, que hoy también están torpedeando, y no aplicando, los elementos fundamentales de esta ley estatal, con la excusa de constituir una intromisión competencial. Hay que recordar que, a día de hoy, la mayor parte de los contenidos de esta ley han sido ya validados por el Tribunal Constitucional, por lo que carecen de sentido los recelos competenciales de algunas Comunidades Autónomas, gobernadas por la derecha y la extrema derecha, que se desvelan como meras excusas para proteger los  intereses de los sectores económicos a los que representan.

Es cierto que los títulos competenciales exclusivos de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda deben dejar abierta la posibilidad para que éstas puedan realizar diagnósticos distintos y proponer legítimamente soluciones diferentes. Pero, de la misma manera,  también es cierto que la ciudadanía tiene derecho a unas condiciones básicas de igualdad en materia de vivienda que obliga a que sus administraciones les procuren el acceso a un alojamiento en condiciones asequibles. Por ello no es aceptable que haya gobiernos autonómicos y ayuntamientos que se dediquen a boicotear el desarrollo de las iniciativas legislativas.

Condiciones básicas de igualdad que pasan, en primer lugar, por la disposición de un parque de vivienda destinado a políticas sociales. El Tribunal Constitucional ha legitimado al Estado para exigir la disposición en el mercado de un parque de viviendas protegidas. Más recientemente también ha aceptado la obligación de que una parte de las mismas se deban destinar al alquiler asequible en los desarrollos urbanísticos.

Por ello, si las administraciones tienen que garantizar en el mercado la suficiencia de este tipo de vivienda de precio asequible, resulta incomprensible e inadmisible que todavía se permita la descalificación, pasado un tiempo, de estas viviendas protegidas para su incorporación al mercado libre especulativo y sin ninguna restricción. Son numerosos los informes que resaltan, como un problema estructural de nuestro país, el enorme déficit de vivienda social señalando, de forma clara, como un factor responsable a la política masiva de descalificación de las viviendas protegidas. En Euskadi decidimos en el 2003 que la vivienda protegida permanecerá siempre en el parque público. Resulta escandaloso que a día de hoy la mayoría de CCAA aún no hayan aprobado la calificación permanente.

Y en segundo lugar,  por la responsabilidad pública de las administraciones, y su obligación,  de intervención  en procesos de tensionamiento de mercado de la vivienda. El propio artículo 47 de nuestra Constitución, en garantía de la efectividad del derecho a la vivienda, encomienda a las administraciones a promover y adoptar las medidas que se estimen oportunas para impedir la especulación inmobiliaria. Prácticas especulativas que  están prohibidas por la C.E. Así, en situaciones de tensionamiento de mercado inmobiliario – déficit de oferta y presión de la demanda – la intervención administrativa no es una opción sino una obligación constitucional, a pesar de que algunas Comunidades Autónomas no se quieran enterar.

El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, queda sometido a este tipo de procesos de tensionamiento en las zonas más apetecibles de nuestras ciudades. El problema radica en que esta demanda de vivienda, que va a presionar el precio al alza, no tiene que ver con dotar de un domicilio, de un hogar, a quien va a comprar esas viviendas, sino que las mismas se compran por inversores para usarlas con otros fines distintos del residencial, usos turísticos y arrendamientos de corta duración, porque son mucho más lucrativos; dificultando o haciendo imposible económicamente,  la vivienda a quienes aspiran a su primer acceso. Procesos especulativos que  van a repercutir de forma muy negativa en el entorno urbano donde se sitúan estas viviendas como la turistificación y la gentrificación.

Por lo tanto,  resulta incomprensible que esta intervención administrativa haya quedado en la ley estatal por el derecho a la vivienda, en manos exclusivamente de las Comunidades Autónomas, obviando así,  la importante repercusión que estos procesos de especulación tienen en los municipios al afectar negativamente en el entorno urbano y, por lo tanto, con incidencia en el corazón del desarrollo de sus propias competencias municipales.

Las competencias exclusivas de las CCAA, que son otorgadas por la Constitución en materia de ordenación del territorio, urbanismo o vivienda, no amparan la dejación competencial, como está sucediendo con la mayoría de gobiernos autonómicos. Éstos sólo defienden el acervo competencial autonómico en materia de vivienda como una forma de hacer oposición política al Estado; oposición política que cargan sobre las espaldas de la ciudadanía, que tiene que soportar que no se les procure ninguna solución efectiva desde las administraciones para mejorar el acceso a la vivienda en condiciones asequibles.

El título competencial del Estado en garantía de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda (artículo 149.1.1) puede y debe amparar una intervención del Estado ante una situación de tensionamiento de mercado, que sea puesta de manifiesto por un Ayuntamiento, cuando la Comunidad Autónoma a la que pertenece ese municipio mire para otro lado.

En este sentido, no sólo es oportuna, sino necesaria,  la propuesta que se está planteando en Cataluña,  de posibilitar legalmente que en estas zonas con tensionamiento del mercado residencial las autoridades locales puedan condicionar las transmisiones del derecho de uso de las viviendas al compromiso de que las mismas sean destinadas exclusivamente como vivienda habitual, de sus compradores o de los futuros inquilinos, con la finalidad de frenar la escandalosa especulación inmobiliaria a la que asistimos.

En consecuencia, debemos poner el énfasis en la responsabilidad pública de intervenir en el mercado residencial para abortar o, al menos, mitigar estos procesos. Cada administración verá de qué forma, con qué intensidad y con qué instrumentos deberá intervenir en el mercado residencial. No sólo en defensa del derecho a la vivienda, sino también, por ser consecuente, con el sometimiento de la actividad administrativa al interés general y del principio de buena administración reconocido en el marco del tratado de los derechos fundamentales de la ciudadanía en la Unión Europea.

En este contexto de mercados especulativos lo que no parece que sea una solución es “regar” con bonificaciones fiscales – que pagamos todos y todas – a las personas que se enriquecen de este proceso enloquecido de encarecimiento del mercado del alquiler.

No sólo porque el objeto de la protección institucional debe ser a la parte más débil de la relación arrendaticia, la persona arrendataria,  como ya tuvo ocasión de concluir el Tribunal Constitucional en una sentencia de 1994,  en la que por esta razón, se sentenció que era plenamente constitucional la figura de la prórroga forzosa de los alquileres de vivienda y que ahora el Gobierno del Estado se niega a aplicar; sino porque no parece coherente proponer beneficiar con recursos públicos a los arrendadores que, de una u otra forma, han generado, han contribuido o, por lo menos, se han beneficiado de su posición contractual de fuerza provocando estas tensiones.  

En este sentido, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda ha carecido de la ambición que era necesaria. En primer lugar, porque no garantiza la existencia de un futuro parque público de vivienda de alquiler asequible, que es prácticamente inexistente en nuestro país, y  en segundo lugar, porque evidencia grandes déficits en la regulación que propone para poder hacer frente a estas situaciones de tensionamiento de mercado; déficits que se manifiestan tanto, en  el plano competencial, permitiendo situaciones de bloqueo y de boicot por Comunidades Autónomas, como en el plano material,  donde conscientemente, se obviaron cuestiones como la regulación de los arrendamientos de vivienda de  corta duración, entre ellos los turísticos, y el arrendamiento de habitaciones que ahora tantos problemas de desequilibrio y de abusos en el mercado de alquiler están provocando en zonas tensionadas, como ya ha reconocido el Presidente Pedro Sánchez. Intentar resolver ahora estas evidentes carencias con nuevas bonificaciones fiscales para los arrendadores ni es lógico ni es justo.

Artículo publicado en el Dirio.es

         JAVIER MADRAZO LAVÍN

Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco ( 2001-2009)

Bilbao, a 21 de enero de 2026

Vivienda en alquiler asequible: QUERER ES PODER

En la actualidad coinciden los debates sobre dos Planes Directores de Vivienda; el estatal y el propio de Euskadi. 

Por sorprendente que parezca, el Gobierno del Estado todavía anda planteando a las CCAA que la vivienda protegida  no se pueda vender en el mercado libre pasado un tiempo. Y es que la mayoría de gobiernos autonómicos, aún permiten que estas  viviendas, puestas en marcha con el esfuerzo de toda la ciudadanía, pasen al mercado libre al cabo de unos pocos años. Así nunca se podrá fortalecer un parque de vivienda de precio asequible y alternativo al  mercado libre. Mercado que ha demostrado su incapacidad para garantizar el derecho a la vivienda a  la mayoría de la población ya que únicamente se mueve con una  lógica especulativa.

Esta misma cuestión ya fue superada en Euskadi, de forma pionera, hace 22 años,  cuando aprobamos la calificación permanente para todas las viviendas protegidas, fuera quien fuera el promotor. 

Como consecuencia de ello, en la actualidad, 70.000 viviendas en Euskadi ya están calificadas como protegidas de por vida. Si a este parque de viviendas protegidas en venta, le sumamos las viviendas libres que se ofertan en régimen de alquiler asequible por los Ayuntamientos y por BIZIGUNE, programa que pusimos en marcha en el 2005, más  los Alojamientos Dotacionales, que aprobamos en el 2006 con la ley vasca del suelo, podemos concluir que en Euskadi el parque de viviendas principales excluido del mercado libre puede alcanzar el 7,78%; un porcentaje nada desdeñable ya que duplica la media estatal.

Aunque de esta cifra, sólo el 3% del parque de viviendas principales se ofrece en régimen de alquiler asequible; muy alejado del 20% que suele fijarse como de umbral mínimo para poder tener una cierta influencia en el mercado. Consciente de ello, el Pacto Social de Vivienda de Euskadi ha establecido  que en el plazo de diez años (2036) este porcentaje alcance el 5% del parque de viviendas principales. Este objetivo implica casi duplicar en diez años todo lo que se ha  hecho en los veinte años anteriores. Cuando menos, ambicioso, pero no imposible si se adoptaran las medidas adecuadas.

Tras haber transcurrido más de veinte años desde que muchos jóvenes entraron a vivir en viviendas protegidas, no es para nada descartable que algunos deseen vender las mismas al Gobierno Vasco para poderse comprar ahora una vivienda en el mercado libre (por haber mejorado su situación económica o por necesidad de más espacio). 

Esto ofrece una oportunidad de intervención al Gobierno Vasco, que no debería desaprovechar, de ir  adquiriendo progresivamente estas viviendas protegidas, por sí mismo o con colaboración de otros agentes sociales, para engrosar el parque de vivienda en régimen de alquiler asequible. 

Si hemos sido capaces de movilizar viviendas libres al régimen de alquiler asequible mediante el programa BIZIGUNE, más sencillo resulta movilizar, a ese mismo fin, viviendas protegidas calificadas como tales de forma permanente.

¿Por qué el gobierno  PNV-PSE no  está hablando de esta posibilidad?

En primer lugar, porque la compra de vivienda VPO para el alquiler no es una política que estimula al sector promotor inmobiliario, que tan abducido tiene al Ejecutivo Vasco. La segunda, porque no dedican los recursos necesarios para afrontar la  inversión que reclamaría esta compra progresiva de vivienda.  

Por el contrario, promueven una reforma legal que deja más dudas que certezas, para que el Gobierno Vasco obtenga suelo de forma directa, al margen de los convenios con Ayuntamientos, pero a cargo de los mismos desarrollos urbanísticos.

Esta forma de actuar no va a generar más suelo para vivienda protegida. Y mucho menos, va a permitir disponer de forma inmediata de estas viviendas de alquiler asequible. La construcción de nuevas viviendas protegidas y de nuevos alojamientos dotacionales reclama unos tiempos de los que no disponemos. 

Atender una emergencia habitacional, como la que nos está indicando el Plan Director de Vivienda, exige movilizar las viviendas protegidas ya existentes hacia el régimen del alquiler asequible. La solución no pasa exclusivamente por construir sino por movilizar y captar. Y ahí tenemos la oportunidad de las 70.000 viviendas protegidas ya existentes para poder intervenir desde lo público en  favor del alquiler asequible de forma rápida y eficaz, actuando de forma directa o bien concertada con terceros promotores sociales. 

Es más fácil echar la culpa de la insuficiencia de los parques públicos de vivienda en alquiler a los Ayuntamientos, que tienen su cuota de responsabilidad, antes que asumir la que le corresponde al Gobierno Vasco por su dejación en materia de planificación sectorial y por renunciar a la acción pública directa en favor de la vivienda protegida en alquiler.

Es urgente colocar la apuesta por la vivienda asequible a la altura de preocupación de la ciudadanía. Para ello es imprescindible incrementar, hasta duplicar, la dotación presupuestaria en materia de vivienda, situándola, al menos, en el 1% del PIB. 

Y es que el problema de acceso a la vivienda en Euskadi precisa de realidades y no de debates estériles y tramposos. 

13 de Noviembre de 2025

JAVIER MADRAZO LAVÍN 

No dejemos ganar a los tiranos

Vivimos tiempos cada día más complejos, en los que las amenazas se imponen a las esperanzas. El pesimismo es hoy un sentimiento generalizado que, con frecuencia, nos invade y son  muchas las razones para ello. El temor a una escalada bélica cobra fuerza, la economía apunta a una nueva crisis mundial, el cambio climático está descontrolado, el estado del bienestar, tal y como lo hemos conocido, está amenazado, una parte importante de la ciudadanía ha perdido la confianza en la democracia y el auge de la extrema derecha es una realidad incuestionable, que suma apoyos, especialmente,  entre las personas más jóvenes. La incertidumbre ha venido para quedarse y el miedo nos atenaza. Los discursos y mensajes que nos llegan responden, en su mayoría, a voces totalitarias, que aspiran a controlar el mundo. Quieren sustituir el derecho y los organismos internacionales por la única ley de la  fuerza.

Resulta obvio concluir que Europa ha perdido fuerza e influencia en un escenario global, en el que Estados Unidos está gobernado por un empresario corrupto, sin ningún respeto al orden constitucional, capaz de someter las instituciones a sus caprichos y tiranía, y una alianza estratégica China-Rusia, que ejerce de contrapeso, pero con ambición de imponer también sus dictados y su fuerza,  amparándose  en su capacidad militar y en el sometimiento de una población sin derechos y sin libertades. Las tensiones y el clima de confrontación  son cada vez más alarmantes y se suceden las provocaciones, sin descartar incluso el uso de las armas;  una tercera guerra mundial, impensable hasta ahora,  está sobre la mesa como si ésta fuera una opción y somos muchas las personas que ansiamos recuperar argumentos que hablen de diálogo y paz.

En este contexto, que sólo beneficia a la expansión del ideario más ultraliberal y fascista, es imprescindible insistir en valores y principios que históricamente ha defendido y representado la Unión Europea desde su mismo nacimiento .  Cohesionar un relato compartido, que transmita confianza y seguridad a la sociedad, y afianzar un liderazgo comprometido con la democracia, los derechos humanos, el estado de bienestar y la convivencia constituyen una prioridad ineludible. A la vista del momento que vivimos, es evidente,  que no podemos delegar esta responsabilidad sólo en los partidos políticos y representantes institucionales. La ciudadanía debe reactivar su conciencia crítica y su capacidad de movilización y presión en defensa de las ideas y aspiraciones conquistadas en el pasado y que ahora están siendo cuestionadas cuando no negadas.

Quienes crecimos en los últimos años de la dictadura en España y soñábamos en nuestra juventud con ser parte de una Europa, que imaginábamos democrática y abanderada del progreso,la libertad, la igualdad y la solidaridad con otros pueblos y culturas, tenemos cincuenta años más tarde la obligación moral con las nuevas generaciones de intentar recuperar aquellos ideales y demostrarles que en sus manos está construir un mundo mejor, más humano y habitable. Sólo lo lograremos si nos empeñamos en librarnos de los males que nos atenazan como sociedad: el individualismo, el consumismo compulsivo y la apatía por  la que nos hemos dejado llevar en los últimos tiempos. Sobrevivimos en una burbuja de aislamiento, resignación y sálvese quién pueda, que nos convierte en presa fácil para el auge de déspotas y tiranos, todos hombres, qué casualidad, que terminarán por llevarnos al abismo si antes no logramos frenarlos.

Les sobra testosterona y les falta racionalidad y humanidad. Su poder se basa en la imposición de regímenes autocráticos y la persecución, cuando no la  aniquilación, de quien piensa distinto. No toleran la disidencia y su voluntad es imponer su hegemonía en el mundo. Se perciben a sí mismos como invencibles y quieren que sepamos que no les temblará el pulso en ningún momento en su ambición por ser los dueños del universo. Europa ni puede ni debe resignarse ante semejantes dictadores, por muchas que sean sus provocaciones.  El futuro pasa no por un rearme militar sino por un rearme ético. Europa, y su ciudadanía, han de recuperar las señas de identidad que les hicieron ser un referente moral por los valores y principios de los que nos hemos sentido tan orgullosas y orgullosos. El reto pasa por profundizar en la democracia no por recortarla; no toca limitar derechos sino ampliarlos. La defensa de un medio ambiente sano y sostenible es el camino; reivindicar el  feminismo como antídoto ante un machismo creciente que gana adhesiones entre las nuevas generaciones; increíble, pero cierto; reconocer la aportación de la inmigración al empleo, la economía y el enriquecimiento cultural, huyendo de las posiciones más racistas y xenófobas; potenciar los servicios públicos y no cuestionarlos como si fueran un lastre en lugar de una garantía para  la  igualdad y los  cuidados.

Europa ha cometido errores graves y tiene aún grandes grietas y carencias, que debemos denunciar y subsanar. Tenemos que consolidar una Europa alternativa y distinta, que sea un modelo de resistencia frente a la barbarie, la fragmentación y el choque de trenes al que nos quieren conducir Trump, Putin y Xi Jinping.  No podemos dejar que ganen los tiranos. Europa, con todos sus fallos, derivas y debates pendientes, está llamada a enarbolar la bandera de aquellos valores compartidos, que tanto nos ha costado construir:  la dignidad humana, el estado de derecho y la separación de poderes, el respeto a todas las culturas y a las minorías, y el compromiso con la paz, la convivencia y la tolerancia.

Es imprescindible revitalizar y articular la movilización social en los ámbitos locales e internacionales. En favor de la Democracia, la Paz y el Medio Ambiente. Ante  la pasividad, cuando no complicidad, de muchos gobiernos europeos,  resulta un motivo de esperanza, tal como se ha visto en la reciente Vuelta Ciclista a España, o con  la Flotilla Global Sumud, la creciente indignación popular,  frente al  genocidio y la masacre perpetrada por el gobierno de Israel, con total impunidad, contra el pueblo palestino. 

Hoy más que nunca es la hora de una ciudadanía consciente y responsable que ejerza el pensamiento crítico. Este será nuestro mejor escudo frente al poder de los autócratas que  apuestan por la confrontación y la hostilidad, cuando no la guerra. Nos estamos jugando el futuro y la supervivencia de la humanidad.

        JAVIER MADRAZO LAVÍN

    Bilbao, a 16 de Octubre de 2025

KOLEKTIBO 47 POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

Valoración de la Proposición de Ley de PNV-PSE de medidas urgentes en materia de vivienda, suelo y urbanismo.

Parlamento Vasco, 8 de Septiembre de 2025

INTRODUCCIÓN

Queremos agradecer  de antemano su atención y particularmente al grupo parlamentario de EHBILDU por posibilitar la comparecencia del “kolektibo 47 por el derecho a la vivienda” para hacer llegar  nuestra valoración en relación a la proposición de ley de medidas urgentes en materia de vivienda, suelo y urbanismo, que han presentado los grupos parlamentarios del PNV y del PSE.

No creo que debamos dedicar mucho tiempo a señalar que el principal problema que tiene la sociedad vasca es el  acceso a la vivienda a precios asequibles.

Por eso iremos directamente al grano. Esta iniciativa representa una auténtica contrarreforma en materia de urbanismo y vivienda que socava los amplios consensos políticos y sociales alcanzados, no sin dificultad, en nuestra Comunidad Vasca desde hace varias décadas.

Una contrarreforma dictada por la derecha política y al calor de los intereses de los promotores privados con la excusa, eso sí, del problema del acceso a la vivienda.

Quisiéramos justificar esta afirmación entrando al detalle de cuatro de los elementos que contiene este texto.

ANÁLISIS  DE LA PROPOSICIÓN DE LEY

1)La proposición de ley no adapta nuestra legislación sectorial de vivienda a la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda

El día que se hizo pública esta iniciativa legislativa ante los medios de comunicación, los representantes del Partido Socialista de Euskadi se alegraban de haber llevado al Partido Nacionalista al consenso en la asimilación de los contenidos y de las obligaciones de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (LDV 2023). Pero hay que decir, que esto es radicalmente falso.

-En primer lugar, debe ponerse de manifiesto que, al contrario de lo que han hecho otras Comunidades Autónomas, con políticas avanzadas en materia de vivienda, como Cataluña o Navarra, esta proposición NO incorpora la figura de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) a nuestra legislación sectorial de vivienda.

Las declaraciones ZMRT se basan actualmente en Euskadi en un endeble “protocolo”  que genera no pocas dudas en cuanto a su procedimiento y su aplicación. Ni siquiera los Planes Trienales de Acción, algunos de los cuales, dejan mucho que desear, son concebidos por la ley vasca de vivienda como instrumentos de planificación.

Planes que se supone deberían incorporar medidas de choque para hacer frente a la emergencia habitacional que ha llevado a declarar un municipio como ZMRT.

Decimos que estos planes trienales dejan mucho que desear porque el aprobado la semana pasada en Bilbao  se limita a incorporar lo que ya existía. Es decir, las viviendas que ya estaban comprometidas. En definitiva, no han hecho un plan de choque. Para eso no hace falta un plan trianual.

 ¿Por qué no han aprovechado esta proposición de ley para dar carta de naturaleza en nuestra legislación a estos planes trienales? Planes que hoy por hoy no tienen un reconocimiento como  instrumento de planificación en nuestra legislación urbanística. Bastaría con incorporarlos al artículo 11 de la ley 3/2015.

-Esta proposición de ley constriñe la figura de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado, que es evidente debe tener una importancia fundamental en la realidad de tensionamiento del mercado residencial de Euskadi. Limitan esta figura de las ZMRT a dos cuestiones: a)tipificar como infracción el incumplimiento de los límites máximos en cuanto a la fijación de las rentas de los alquileres y;  b)modificar puntualmente la legislación de turismo para decir que en estas zonas los particulares no pueden dar de alta  nuevas viviendas turísticas. Hasta ahí. Nada más.

Por cierto, declaraciones de ZMRT que, más allá de los publireportajes de nuestra radio televisión vasca, hoy por hoy,  siguen siendo papel mojado. Somos la única Comunidad Autónoma que aún no tiene fijados los índices de referencia para frenar la subida de los precios del alquiler libre. Y ello por la desidia y el freno de las DDFF gobernadas por los mismos partidos que sustentan al Gobierno Vasco.

Pero las ZMRT encierran muchas más potencialidades que la escasa ambición que demuestra esta proposición de ley.

Les diremos, por ejemplo,  que en Cataluña, en su ley de vivienda, ya se habilita al planeamiento urbanístico, en el marco de la función social de la propiedad de la vivienda, para obligar y  exigir que las viviendas, las libres y protegidas, deben ser utilizadas de forma exclusiva para uso de vivienda habitual y permanente. Con lo cual se impide dedicarlas a otros fines (alquileres de corta duración, alquileres turísticos…). Y que recientemente el Tribunal Constitucional ha validado que en las zonas con tensionamiento de mercado el uso de la vivienda con fines turísticos esté sometida a trámite de licencia y, por lo tanto, no sólo esté sometida a autorización administrativa sino también tenga  un plazo máximo de explotación con fines turísticos. Nada de esto se dice en esta proposición de ley. ¿Por qué no aprovechan esta proposición de ley para desarrollar la figura de las ZMRT e incluir lo que ya es una realidad en otras legislaciones autonómicas?

-Otra de las clamorosas ausencias en esta contrarreforma es la regulación de una figura tan fundamental, destacada así en  la Exposición de Motivos y en el apartado primero de su artículo cuarto con carácter de legislación básica. Nos referimos a los Patrimonios Públicos de Vivienda (PPV) y que, como hemos argumentado, son fundamentales para la garantía del derecho subjetivo a la vivienda.

Es necesario, por ejemplo, que se diga  que los PPV no se pueden vender.  Porque esto, hoy por hoy, no se recoge en ningún lugar de nuestra legislación.

Evidentemente, en esta misma línea, también se esquiva la obligación autonómica de fijar objetivos de cuantificación de estos parques públicos de vivienda en el tiempo y en  la forma de hacer seguimiento de su cumplimiento.

¿Por qué no aprovechan esta proposición de ley para regular el Patrimonio Público de Vivienda?

-Pero particularmente lamentable es la incorporación que se hace en esta contrarreforma de las obligaciones básicas en materia de oferta de alquiler social y asequible, extremo este último que se debe recordar el Partido Nacionalista Vasco tiene actualmente recurrido ante el Tribunal Constitucional. No sólo decimos que es lamentable porque la iniciativa que aquí se trae se limita a  copiar los porcentajes mínimos exigidos por la legislación básica estatal (10% en suelo urbano y 20% en suelo urbanizable) sino también porque se vincula la obligación de ofrecer alquiler social a la suerte que pueda correr esta legislación básica. Dejan ustedes claro que incorporan esta obligación a la ley vasca porque no les queda otro remedio. Porque les obliga la ley de vivienda estatal. De modo que si el día de mañana las obligaciones de alquiler asequible desaparecieran de la legislación estatal porque las tumba el TC ante el recurso que ha presentado el PNV,  o  las  tumba un hipotético gobierno PP-VOX, también desaparecerían de forma automática de nuestra legislación urbanística. En este punto, señores y señoras del Partido Socialista, o el PNV les ha metido un gol en toda regla, o ustedes se lo han dejado meter.

¿Por qué no establecen unas reservas para alquiler superiores a los mínimos que marca la ley de vivienda del Estado? ¿ Por qué que no   blindan la reserva de alquiler en base a nuestra capacidad competencial, que la tenemos, sin hacer depender la regulación del alquiler de la suerte que pueda correr la legislación estatal?

2)Resulta perentorio e inaplazable el reforzamiento y actualización jurídica de la figura de los Patrimonios Públicos de Suelo

Como hemos dicho anteriormente, en un contexto de tensionamiento de mercados residenciales – recuérdese que más de dos de cada tres vascos y vascas viven en zonas con mercados de vivienda tensionados – es absolutamente necesario y urgente que nos preguntemos por el papel que las Administraciones Públicas deben desempeñar con objeto de provocar el incremento de la oferta de vivienda protegida a unos precios asequibles, muy particularmente en materia de alquiler.

-Este incremento de la oferta de vivienda protegida y asequible también dice ser el objetivo de la proposición de ley; pero la solución se hace descansar en los desarrollos urbanísticos (de plazos necesariamente largos) y, además, a cargo de los promotores privados. Déjennos  que mostremos  un gran escepticismo en relación a este particular. 

-Entendemos que, la responsabilidad de todas las Administraciones Públicas (estatal, autonómica y local) es inexcusable, insoslayable e inaplazable. Y en este marco de la reflexión debemos ahora referirnos a la degradación progresiva, por incumplimiento, de los deberes en materia de los  Patrimonios Públicos de Suelo. Resulta muy difícil, por no decir imposible, justificar que, en una situación de tensionamiento de mercado de vivienda, con precios inasequibles para una buena parte de la población vasca que busca su primera vivienda, los suelos públicos sigan al servicio de la financiación de otros intereses públicos ajenos al objetivo prioritario de la promoción de vivienda protegida y en alquiler.

Como antes hemos dicho, en materia presupuestaria municipal, es general la desviación de los objetivos y destinos obligatorios y preferentes de los recursos del Patrimonio Municipal de Suelo a favor de la construcción de vivienda protegida para financiar otros destinos como por ejemplo la construcción de equipamientos públicos.

Nuestra legislación establece que la promoción de vivienda protegida será la prioridad de los patrimonios públicos de suelo obtenidos por la cesión del 15% de aprovechamientos urbanísticos. Les ponemos el ejemplo del mayor ayuntamiento de Euskadi. En el presupuesto de Bilbao de este ejercicio se computan 30 millones por la venta de estos suelos públicos. ¿ Pues saben qué porcentaje de estos 30 millones destina a vivienda protegida? El 17%. El resto para equipamientos que nada tienen que ver con la vivienda.

-Así mismo, resulta incomprensible que en operaciones de transformación urbanística sobre suelos públicos, las viviendas protegidas sean las mínimas legalmente exigibles y sin ninguna vinculación urbanística al alquiler asequible; muy particularmente en zonas que se han declarado como tensionadas por acuerdo entre el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento. 

En el tema de la vivienda hay una gran hipocresía. A muchos responsables públicos se les llena la boca hablando de la necesidad de  vivienda protegida pero cuando tienen un suelo público lo venden al mejor postor para obtener dinero con el que financiar otras actuaciones ( soterramientos, polideportivos…). Y la vivienda asequible, una vez más, relegada al furgón de cola.

Les volvemos a preguntar, ¿por qué no aprovechan esta proposición de ley para reforzar los Patrimonios Públicos de Suelo e impedir el atropello que se está cometiendo?

No se puede permitir que estos Patrimonios se utilicen para otros fines ajenos a la prioridad de vivienda tal como establece la ley. Hay que asegurar que la prioridad que establece la ley se cumpla realmente. El problema de financiación de los ayuntamientos no puede resolverse a costa de sacrificar a la vivienda protegida tal como está sucediendo en la actualidad.

-Como prueba de lo que decimos, podemos fijarnos en la propuesta que esta proposición de ley recoge en materia de derechos por participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas que, como todos ustedes saben, se materializan en derechos edificatorios o en recursos económicos, que están jurídicamente vinculados a los Patrimonios Públicos de Suelo.

Pues bien, la propuesta que se nos presenta en esta contrarreforma habla de que ahora hay que desdoblar el porcentaje del 15% en dos partes; 10% para los Ayuntamientos y 5% para el Gobierno Vasco para que este promueva, en esta tercera parte, las viviendas de alquiler asequible. Pero ojo! Esta pretensión del GV de  “meter mano” al 5% para hacer alquiler traslada un mensaje peligroso a los Ayuntamientos de que ellos no tienen la responsabilidad de hacer también alquiler.

Aunque queremos señalar  que, según la legislación básica, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado el 100% de esta plusvalía urbanística generada (esto es, el 15% en su integridad) se debe destinar obligatoriamente a integrar el Parque Público de Vivienda, muy particularmente en régimen de alquiler asequible.

-Hemos de reconocer nuestra sorpresa cuando observamos que el mismo artículo 27 de la legislación urbanística posibilita  que los derechos edificatorios generados por la cesión del 15% de la edificabilidad se puedan sustituir por la cesión de viviendas construidas. Queremos suponer que esta sustitución se posibilita para hacer factible y vincular el destino de estas viviendas al alquiler asequible porque, para sorpresa ya de nadie, ni siquiera se comprometen con este destino en el redactado propuesto.

Pero nos preguntamos, si tal como dice este  artículo el Ayuntamiento puede permutar el 15% por vivienda construida en alquiler entonces ¿para qué quiere quedarse el GV con el 5% si el Ayuntamiento puede conseguir el mismo objetivo, en base a la permuta con un promotor, del suelo urbanizado por vivienda construida en alquiler sin tener que poner un solo euro ?

Es evidente, que nos encontramos ante un fraude de ley, ya que la posibilidad de la permuta supone una merma significativa del parque de alquiler al renunciar de facto a desarrollar íntegramente en esta modalidad todos los derechos edificatorios y las viviendas que suponen este 15%. Porque, como es obvio, el promotor a cambio del suelo hará principalmente VPO en derecho de superficie y una parte pequeña en alquiler social.

Podemos entender la permuta en el caso de Ayuntamientos pequeños donde no hay tensión de mercado al carecer de  capacidad económica para  promover sobre ese 15% viviendas de alquiler.

Reclamamos aquí, por tanto, la necesidad de redoblar la exigencia, de hacer cumplir las obligaciones en materia de Patrimonios Públicos de Suelo y ponerlos en relación consecuente con la Declaración de Zona Tensionada (ZMRT), más todavía,  en nuestra Comunidad Vasca, en la que nos sentimos orgullosos/as de haber reconocido el derecho subjetivo a la vivienda en alquiler. Derecho subjetivo que progresivamente se está convirtiendo en una mera prestación económica subvencional  porque carecemos del parque público de vivienda suficiente para poder hacerlo efectivo. Esto último, entre otras razones, porque las Administraciones no se han tomado en serio el real cumplimiento de lo ya dispuesto en la ley vasca de vivienda de 2015 sobre obligaciones públicas de constituir progresivamente un patrimonio público de suelo y un parque público de vivienda para hacer efectivo el derecho subjetivo a la vivienda.

Actualmente el Gobierno Vasco, en las viviendas de su propiedad, se ha comprometido a no cobrar rentas superiores al 30% de los ingresos de las unidades familiares arrendatarias.

¿Por qué no aprovechan esta iniciativa para dar carácter de ley a ese compromiso y para amparar a todas las personas que tengan reconocido el derecho subjetivo a que no tengan que hacer frente a rentas superiores a ese 30% evitando las discriminaciones que padecen quienes  tienen que alquilar en el mercado libre por escasez de vivienda pública ?

3)Rebaja del estándar de suelo para vivienda protegida en el suelo urbanizable

Queremos señalar que no compartimos la rebaja que se plantea del estándar de suelo para vivienda protegida en el suelo urbanizable con la excusa de buscar hacer viables los sectores urbanísticos obligados a hacer esta reserva.

¿Cómo nos quieren hacer creer que la clave para que haya más vivienda protegida está en ampliar el terreno de juego a la vivienda libre, es decir, a la vivienda de precio desorbitado?

Lamentablemente el GV ha comprado el relato a  la patronal de los promotores y constructores, al afirmar, que la vivienda protegida no es rentable. Esta  es la justificación que utilizan los grupos proponentes para modificar las reservas de vivienda asequible y dar más margen de actuación a  la vivienda libre. A esa  vivienda que está ahogando a la mayoría de la población vasca.

Tenemos que afirmar rotundamente que la vivienda protegida si es rentable.

Otra cuestión distinta se refiere a cómo financiar determinadas cargas de urbanización que pueden comprometer la viabilidad de algunas operaciones.

Desde nuestro punto de vista solo sería justificable circunscribir una  rebaja del estándar de vivienda protegida a aquellos promotores privados que quieran hacer viviendas en alquiler. Se trataría de hacer viable la conversión de parte de estas reservas y comprometerlas al destino del régimen de alquiler asequible con el último objetivo del fortalecimiento de los parques públicos de vivienda.

Y, en cualquier caso, para no convertir en arbitrario el recurso a esta excepcionalidad de la rebaja de estándares, nuevamente, deberían exigirse garantías ciertas de que los suelos urbanizables se terminan desarrollando en un plazo determinado con compromiso firme ante el Gobierno Vasco; extremo que tampoco se compromete en la proposición de ley. Lo que nos parece ciertamente sospechoso.

4) La supuesta “flexibilización” urbanística de la proposición de ley viene a suponer una excepcionalidad en manos de los promotores privados que no está justificada en el interés público

Sobre la propuesta de la proposición de ley de la posibilidad de delimitación de “ámbitos prioritarios” de desarrollo urbanístico en materia de vivienda es cierto que otras leyes urbanísticas introducen figuras similares arbitrando especialidades en el procedimiento urbanístico a los efectos de acelerar el proceso de su ordenación y ejecución.

Pero para que la introducción de esta especialidad en los procedimientos urbanísticos esté justificada, sea proporcional y no se termine convirtiendo en un atropello de las garantías ambientales, de transparencia, información pública y participación ciudadana, entendemos que hay que contrapesarla limitándola a la concurrencia de, por lo menos, las siguientes circunstancias:

1) Una previa planificación de estos ámbitos prioritarios en los instrumentos de ordenación territorial del Gobierno Vasco a los efectos de que los mismos estén previamente justificados.

Los ámbitos susceptibles de ser objeto de ser calificados como prioritarios, a los efectos de acelerar su desarrollo urbanístico, deberían estar previamente recogidos en un instrumento de ordenación territorial del Gobierno Vasco (Plan Territorial Sectorial de Vivienda o Plan Territorial Parcial) para que la posibilidad no se termine convirtiendo en una “barra libre”. Y al hilo de esto, déjennos decirles que resulta incomprensible que diez años después de la aprobación de nuestra legislación de vivienda no se haya dado ningún paso para la redacción por el Gobierno Vasco del Plan Territorial Sectorial de Vivienda.

No nos parece correcto dejar exclusivamente en manos de los Ayuntamientos la posibilidad de acogerse y declarar estos ámbitos prioritarios a iniciativa de los promotores privados.

2) La iniciativa, los compromisos y las garantías de ejecución debería ser limitada a favor de las Administraciones Públicas o sus entes instrumentales para poder justificar adecuadamente el recurso a la excepcionalidad del procedimiento con la consustancial rebaja y reducción de las garantías procesales y, sobre todo, de control externo (ambiental, participación ciudadana…)

3) En lo referido a los contenidos mínimos de estas iniciativas urbanísticas, para estar debidamente justificadas, deben incorporar una presencia mayoritaria de viviendas protegidas y una sustancial reserva de suelos para el fortalecimiento de los patrimonios públicos de suelo con el  objetivo último de poder hacer posible vivienda el desarrollo de vivienda en alquiler asequible. No nos cansamos de insistir en este punto, que es clave.

No obstante, nada de esto se compromete en la proposición de ley. No hay garantía de que el recurso a esta vía excepcional esté justificado en el interés general urbanístico o en el desarrollo de los parques públicos de vivienda. 

Por otra parte , no entendemos que tengan tanta “manga ancha” con los “proyectos de actuación prioritaria” y sean tan restrictivos en la autorización de los “levantes”. ¿Por qué no autorizar estas dos plantas de Alojamientos Dotacionales también en parcelas de VPO sean de titularidad pública o privada?

Besterik ez. Galderen txandan jarraituko ditugu

Eusko Legebiltzarra, 2025eko irailaren 8a.

POLÍTICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO: DE MAL EN PEOR

Reconozco que con el inicio de la nueva legislatura alimenté la esperanza de que la política de vivienda pública y asequible experimentaría un salto hacia delante después de la parálisis sufrida en los últimos 15 años .

Lamentablemente, esas expectativas se han transformado en profunda decepción. De una gestión de orientación progresista cabría esperar algo más que marketing con muchos titulares y pocas soluciones.

Resulta evidente que la derecha política y el lobby de promotores y constructores están marcando el rumbo de las nuevas iniciativas. De hecho, se está produciendo un desmantelamiento progresivo de las bases y consensos alcanzados, con mucha dificultad, y que situaron a la Comunidad Vasca en el liderazgo de una nueva política de vivienda en el Estado y que tan buenos resultados ofreció.

En esta dinámica involucionista, la última medida que hemos conocido del Gobierno PNV-PSE, es la reserva de hasta 144 millones de euros con objeto de avalar los préstamos hipotecarios para compras de viviendas de hasta 340.000 euros a favor de personas que ganen hasta 50.400 euros en forma individual o 86.400 si se trata de una pareja.

Como se pudo comprobar con la burbuja inmobiliaria el incremento de la facilidad crediticia resulta contraproducente en materia de accesibilidad a la vivienda. La ecuación es clara. Cuánta mayor facilidad de acceso al crédito hipotecario, mayor es la demanda de vivienda en compra y, por tanto, mayor también es el precio de venta de la vivienda. Es la ley de la oferta y la demanda.

El encarecimiento en el precio de la vivienda contrarresta y neutraliza de hecho cualquier medida que vaya buscando facilitar o mejorar las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios como, por ejemplo, las rebajas de tipos de interés o, la aportación de avales públicos.

Se podría pensar que limitar el máximo del precio de la vivienda en los 340.000 euros para poder beneficiarse de la medida de avales supondría una cobertura suficiente al riesgo de incremento de precios. No es así. De hecho, no se habla del precio por metro cuadrado; no se habla tampoco
del factor de localización de la vivienda; tampoco se precisa el estado de la vivienda; ni siquiera se referencian los precios máximos de venta a los valores catastrales. De modo que cualquier vivienda que a día de hoy se venda en el mercado por menos de 340.000 euros puede acceder a este programa de avales, aunque la misma tenga, por ejemplo, sólo 40 metros cuadrados o bien se localice fuera de las áreas metropolitanas de las tres capitales vascas, que se venden en el mercado, por lo general, por debajo de ese precio de referencia.

Por otra parte, el Gobierno Vasco ya se ha apresurado a aclarar que también prescinde de fijar condiciones en el resto del negocio crediticio que las entidades financieras pacten con sus clientes. De modo que podrán negociar libremente los tipos de interés aplicables a la operación. Ni siquiera se va a exigir al Banco o Caja, como contraprestación por el aval público, el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, para evitar el drama de los desahucios. Bonita manera de homenajear los diez años de la Ley 3/2015 vasca de Vivienda que tan en cuenta tuvo la emergencia habitacional generada por la irresponsabilidad de las entidades financieras.

Es previsible que por efecto del programa de avales y de esta mayor facilidad crediticia, auspiciada ahora por el Gobierno Vasco, el precio actual de la vivienda libre se incremente, provocando que el indicador de accesibilidad de los hogares a la propiedad de la vivienda termine empeorando.

Los principales beneficiarios de esta iniciativa no van a ser los demandantes de vivienda, que se verán perjudicados por el alza de precios de las viviendas, en el contexto de un mercado residencial tensionado que, por definición, tiende a fijar precios especulativos en las transacciones. Nada cabría objetar si el aval se aplicara sólo a la compra de las viviendas protegidas, que por su condición tienen el precio máximo de venta regulado por ley y deben destinarse a residencia habitual y permanente.
Por el contrario, los verdaderos beneficiados serán las entidades financieras, que van a ver incrementadas las solicitudes de los clientes para firmar créditos hipotecarios, movilizando mayores importes de préstamos por el previsible alza de precios, y sin verse, al mismo tiempo, exigidas en absolutamente nada por ver reducidos sus riesgos de impago al poder contar ahora, y de forma gratuita, con un aval público. La banca siempre gana.

Esta medida nada tiene que ver con la Política Vasca de Vivienda que ha apostado históricamente, y de forma inequívoca, por transferir parte de la demanda al segmento de vivienda protegida de precio asequible. Esta será la mejor manera de contener los precios en el mercado libre.

En vez de favorecer a la banca y a los promotores, alimentando la carestía de la vivienda, mejor haría el PNV-PSE en invertir esos 144 millones de euros en fortalecer el parque público de vivienda en alquiler asequible para la mayoría de la población, particularmente jóvenes y sectores vulnerables.

JAVIER MADRAZO LAVÍN

Consejero de Vivienda Y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco (2001-2009)

Bilbao, a 18 de Agosto de 2025

El drama de la vivienda exige toma de decisiones ya

Hablar del acceso a la vivienda es hablar del principal problema al que se enfrenta en estos momentos la mayoría de nuestra sociedad. Abordarlo con firmeza y determinación es un reto ineludible para los diferentes Gobiernos( estatal, autonómicos y municipales).

Aunque estamos ante un asunto de carácter multifactorial y  poliédrico,  existen un conjunto de ejes nucleares ineludibles que cualquier responsable público debería tener en cuenta para diseñar una auténtica política de vivienda, sí de verdad se quiere abordar la resolución de un problema de gran envergadura.

En primer lugar, debemos tener claro que los problemas generados por las dinámicas del mercado residencial no se van a resolver por sí solas. No podemos pensar, como sostiene la derecha, que la liberalización del suelo y el aumento indiscriminado de oferta de vivienda libre va a ser capaz de generar bajadas de precio de las viviendas y/o del suelo , como ya quedó sobradamente demostrado en la época de la burbuja inmobiliaria (1998-2008) o en la actualidad con la política de vivienda de Isabel Ayuso. Todas las políticas públicas de estímulo de la demanda de vivienda (subvenciones o financiación pública de avales para la compra, exenciones fiscales…) deben ser descartadas  si no se exige, al mismo tiempo,  un control de los precios de transmisión de las viviendas.   

Así mismo, hay que tener claro que la insuficiencia de un parque de vivienda de alquiler asequible – y no sólo de vivienda social – es un déficit histórico y estructural que impide mitigar los efectos de la escalada actual de los precios de la vivienda; déficit estructural que, además de incidir en la economía de las personas que se ven obligadas al pago de estos precios abusivos, supone un lastre de la economía del país, como ya ha manifestado sin ambages, el año pasado,   el Banco de España  y hace unos días han reiterado la Comisión  Europea y los principales sindicatos.

El Tribunal Constitucional ha señalado que el derecho a la vivienda es un derecho constitucionalmente reconocido a favor de toda la ciudadanía que, en base al artículo 47 de la  CE, está reclamando de todas las Administraciones Públicas políticas eficaces para hacer efectivo este derecho de acceso a la vivienda en condiciones asequibles.

Para ello es imprescindible una buena política de suelo que implica, no sólo,  el deber de los promotores privados de integrar la obligación de oferta de vivienda asequible en sus promociones inmobiliarias,  sino también, y muy particularmente, la vinculación de los suelos de titularidad pública a los fines de favorecer la oferta de vivienda en alquiler asequible.

No siempre las Administraciones Públicas han sido, y son,  ejemplares en dar este destino social a sus suelos públicos. En numerosas ocasiones los patrimonios municipales del suelo y los suelos residenciales de titularidad estatal o autonómica, son vendidos para financiar otros proyectos que nada tienen que ver con la vivienda. Los Gobiernos nunca deberían  perder la titularidad pública del suelo sobre el que se edifican las viviendas, teniendo como tienen la figura del derecho de superficie. Esto lo deberían tener “grabado a fuego”.

Aunque hay que tener en cuenta, que la solución del déficit estructural de vivienda asequible no se podrá resolver, únicamente, desde la nueva construcción. El parque de vivienda actualmente existente tiene  un papel muy importante que jugar.

Por una parte, las viviendas protegidas no deberían nunca dejar de ser protegidas. Ello supondría que quedarán sometidas para siempre a un control de los precios desde lo público; que existirá siempre la posibilidad preferente de compra por las Administraciones Públicas;  y que subsistirá siempre la obligación de su ocupación efectiva en calidad de primera residencia. Resulta inconcebible que, a día de hoy,  en la mayoría de Comunidades Autónomas se siga permitiendo que,  pasados unos pocos años, estas viviendas, puestas en marcha con el esfuerzo de toda la ciudadanía, se descalifiquen y pasen a ser viviendas libres. Con el consiguiente pelotazo y debilitamiento del parque público de vivienda protegida. En Euskadi aprobamos esta medida en el año 2003. El Gobierno del Estado debería condicionar las ayudas en materia de vivienda a las CCAA a la aprobación de la calificación permanente.

La extensión de estas garantías al parque actual de viviendas libres no es fácil, pero para nada puede descartarse. Para empezar, se deberían articular desde las Administraciones compras selectivas de viviendas libres para su incorporación al parque público de vivienda en alquiler mediante la técnica de los derechos de tanteo y retracto; y de forma inexcusable en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado. Igualmente, no hay que perder de vista que los programas de intermediación para la puesta en alquiler asequible de viviendas libres desocupadas han dado resultados óptimos cuando esta intermediación pública es real y comprometida, como ocurre en la Comunidad Vasca con el programa Bizigune. No obstante, en las zonas de mercado residencial tensionado, en materia de vivienda desocupada, la intermediación debe acompañarse de una intervención pública contundente alcanzando incluso el alquiler forzoso de las viviendas vacías, muy particularmente de los grandes tenedores.

Y aunque no se ha ensayado hasta el momento, habría que sondear la posibilidad de que en las zonas de mercado residencial tensionado no se pudieran inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones de viviendas si las mismas no van a ser ocupadas en calidad de primera residencia o no se comprometen al alquiler para ser ocupadas en esta misma condición. La proliferación en zonas de mercado tensionado de viviendas de uso turístico, y en similar medida también de alquiler de corta duración, es una práctica que debe ser atajada, para lo que ya existen herramientas jurídicas solventes.

Por otro lado, nunca hay que dejar de lado la política fiscal y cuyo diálogo con las políticas sectoriales de vivienda siempre ha dejado mucho que desear. La política fiscal, como política pública que es, debe favorecer desde todos los frentes el fomento de alquiler asequible para vivienda habitual, protegida y libre, frente a otras formas de uso de las viviendas; tanto en el tratamiento fiscal de su promoción y construcción como en el tratamiento fiscal de los ingresos percibidos por los arrendadores en esta condición. Evidentemente, sin un compromiso presupuestario mínimo resulta imposible poder desplegar estas políticas de vivienda: compra de suelo y de viviendas, promoción de viviendas públicas en alquiler social, políticas de ayudas a promotores, propietarios e inquilinos para el fomento del alquiler asequible, dotación de recursos para la intervención e inspección pública…. Desgraciadamente es bastante habitual que los planes de vivienda no sean coherentes con los recursos presupuestarios destinados. Y aunque la situación a la que deben hacer frente estos planes de vivienda es muy dispar en la geografía española, no se pueden obtener unos resultados mínimamente aceptables si los diferentes gobiernos no dedican, especialmente en situaciones de tensionamiento de mercado, declarada como tal o no, al   menos el 1% del PIB.   

Una nueva política  de vivienda es posible, necesaria y urgente. Este debería ser el principal propósito del Gobierno Progresista tras el parón estival. Ello bien justificaría agotar los dos años que le restan a esta legislatura. Y que cada cual se retrate.

     JAVIER MADRAZO LAVÍN

Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco (2001-2009)

    Bilbao, 27 de Julio de 2025